Nous avons enfin une vision claire de ce qu’il est nécessaire de faire pour les règlements de copropriété.

1. La loi ELAN de 2018

En effet, la loi ELAN du 23 novembre 2018 imposait la mise en conformité obligatoire de tous les règlements de copropriété et ce, avant le 21 novembre 2021. Ces derniers devaient alors prévoir expressément : les parties communes spéciales, à jouissance privative ainsi que la consistance des lots transitoires.

Cette même loi permettait par ailleurs de définir clairement différents termes au sein de la loi du 10 juillet 1965 :

Article 1 : « Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. »

Article 6-2 : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. (…) La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. (…) Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

Article 6-3 : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. (…)
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »

Cependant, le contexte sanitaire avait fortement perturbé le respect de ce délai.

2. La loi 3DS de 2022

La loi 3DS est alors intervenue le 21 février 2022. Les nouveaux articles 206 et 209  laissent finalement la liberté aux copropriétés de se mettre en conformité ou non, en distinguant toutefois les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure ou postérieure au 1^er juillet 2022.

S’agissant des lots transitoires, des parties communes spéciales et à jouissance privative, il faut donc distinguer :

• Les immeubles mis en copropriété postérieurement au 1^er juillet 2022 : Pour lesquels, la mention de ces éléments dans le règlement est obligatoire et ce, sous peine d’inexistence.
• Les immeubles mis en copropriété antérieurement au 1^er juillet 2022 : Pour lesquels, le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée, sans toutefois que cela est une conséquence sur l’existence de ces parties. Cette décision sera prise à la majorité simple de l’article 24.

Ainsi, seuls les immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1^er juillet 2022 ont l’obligation de mettre en conformité leurs règlements.

Dans tous les cas, il reste préférable de mettre en conformité son règlement de copropriété, notamment afin :

• D’avoir une répartition des charges plus juste et donc de diminuer les risques de contestation,
• D’obtenir des votes plus proches de la réalité. Puisque seuls les copropriétaires concernés sont amenés à voter.
• Encadrer les droits des copropriétaires et assurer leur opposabilité notamment en prévoyant distinctement les parties communes à jouissance privative,
• En profiter pour le dépoussiérer ou encore le compléter.